Как уточняются границы земельного участка?
Ситуация
Нам необходимо оформить аренду на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.
Для того чтобы аренду оформить, необходимо уточнить границы нужного нам земельного участка, если они еще не уточнялись.
В соответствии с п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Стоит учитывать, что в Едином государственном реестре недвижимости многие земельные участки указаны без установленных границ, в связи с тем, что до 1 марта 2008 года участки ставились на кадастровый учет без определения их точных границ.
Уточнение местоположения границ земельного участка допускается в тех случаях, когда в кадастре недвижимости:
отсутствуют сведения о координатах точек границ;
координаты точек неточные;
координаты какой-либо точки границ не позволяют однозначно определить ее положение на местности;
присутствует ошибка о местоположении границ и осуществляются мероприятия по ее устранению.
Границы земельного участка уточняются при выполнении комплексных кадастровых работ или по собственной инициативе лица, который хочет оформить какие-то права на этот участок.
Комплексные кадастровые работы проводятся для уточнения местоположения границ земельных участков; установления или уточнения местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; образования земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами; образования земельных участков общего пользования; исправления реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Для уточнения границ земельного участка используются документы о регистрации права на земельный участок, документы о границах земельного участка при его образовании. Если этих сведений нет, используются аэрофотосъемки, кадастровые съемки, сведения об инвентаризации земель. Если и этих сведений нет, границы земельного участка будут определены по существующим границам на местности за последние 15 лет.
По итогам проведения комплексных кадастровых работ подготавливается карта-план территории, содержащий необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ (ст. 42.4 Закона о кадастровой деятельности).
Как происходит уточнение границ земельного участка по инициативе заинтересованного лица?
Заинтересованному лицу необходимо обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана, в котором должны быть определены границы нужного вам земельного участка (ч. 1 ст. 35, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, ч. 8 ст. 22 Закона о государственной регистрации недвижимости).
При получении межевого плана рекомендую обратить внимание на то, чтобы кадастровый инженер предоставил вам информацию о согласовании границ земельного участка. Это самое слабое место во все этой схеме.
При уточнении границ земельного участка обязательным требованием является согласование его границ с правообладателями смежных земельных участков, или согласительной комиссией, в зависимости от того, по чьей инициативе уточнялись границы (ст. 39, ст. 42.10 Закона о кадастровой деятельности).
Если границы земельного участка уточнялись при проведении комплексных кадастровых работ, согласование границ в этом случае проводит согласительная комиссия по правилам статьи 42.10 Закона о кадастровой деятельности.
В состав согласительной комиссии входят указанные в статье государственные и муниципальные служащие, а также представитель саморегулируемой организации, членом которой является кадастровый инженер.
На заседание согласительной комиссии также приглашаются правообладатели смежных земельных участков.
Узнать о проведении заседания можно на сайте органа, проводившего кадастровые работы, или на сайте Росреестра.
Сведения о территории выполнения работ будут также отображаться на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
На заседании будет представлен проект карты-плана территории и разъяснены результаты выполнения работ.
Заинтересованные лица имеют право подать письменные возражения относительно границ земельного участка.
Например, в результате комплексных кадастровых работ земельные участки кадастрового квартала были сдвинуты. В результате на наш земельный участок был наложен соседний земельный участок, а наш земельный участок наложился на другой земельный участок. А на земельных участках уже стоят постройки, заборы, посажены деревья.
Поэтому если это выявлено, необходимо подать возражения, чтобы ошибку устранили.
Возражения подаются в период со дня опубликования извещения о проведении заседания согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ земельных участков до дня проведения данного заседания, а также в течение 35 календарных дней со дня проведения первого заседания согласительной комиссии.
Возражения относительно местоположения границ земельного участка должны содержать сведения о лице, направившем данные возражения, в том числе фамилию, имя и (при наличии) отчество, а также адрес правообладателя и (или) адрес электронной почты правообладателя, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с местоположением границ земельного участка, кадастровый номер земельного участка (при наличии) или обозначение образуемого земельного участка в соответствии с проектом карты-плана территории. К указанным возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, направившего данные возражения на такой земельный участок, или иные документы, устанавливающие или удостоверяющие права на такой земельный участок, а также документы, определяющие или определявшие местоположение границ при образовании такого земельного участка (при наличии).
В результате рассмотрения возражения согласительная комиссия оформляет заключение о результатах их рассмотрения и акт согласования. В течение 20 рабочих дней со дня истечения срока подачи возражений в орган, по заказу которого выполнялись комплексные кадастровые работы, направляются для утверждения проект карты-плана территории и другие необходимые материалы.
Границы земельного участка считаются согласованными, если заинтересованными лицами не подавались возражения, или границы установлены решением суда.
Границы земельного участка считаются спорными, если возражения относительно местоположения границ или частей границ земельного участка представлены заинтересованными лицами.
Земельные споры о местоположении границ земельных участков, не урегулированные в результате предусмотренного согласования местоположения границ земельных участков, в отношении которых выполнены комплексные кадастровые работы, после оформления акта согласования местоположения границ при выполнении комплексных кадастровых работ разрешаются в судебном порядке.
Если границы земельного участка уточнялись по инициативе заинтересованного лица, то согласование границ смежных земельных участков происходит следующим образом.
Согласование местоположения границ проводится с лицами, указанным в части 3 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем 5 лет).
Согласование границ может быть проведено с установлением границ на местности или без него. Но если уже межевой план заказан, лучше сразу установить и границы участка на местности.
Кадастровый инженер согласовывает границы смежных земельных участков путем общего собрания или с каждым индивидуально.
Извещение о собрании кадастровый инженер направляет смежникам заказным письмом, и размещает сведения о проведении собрания в местном источнике опубликования информации, скорее всего это будет местная газета.
Сведения размещаются не позднее чем за 1 месяц до проведения собрания.
По результату согласования границ земельного участка кадастровый инженер прикладывает акт согласования границ к межевому плану, который является неотъемлемой его частью.
И последний вопрос: как уточненные сведения о границах земельного участка вносятся в ЕГРН?
Если границы земельного участка уточнялись в результате комплексных кадастровых работ, то орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченные на утверждение карты-плана территории, в срок не позднее трех рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и карту-план территории посредством отправления в электронной форме (ч. 3 ст. 19 Закона о государственной недвижимости).
Если границы земельного участка уточнялись по инициативе заинтересованного лица, то для кадастрового учета местоположения границ земельного участка, в Росреестр нужно обращаться Вам.
Для этого необходимо:
заявление о кадастровом учете;
межевой план;
документы, подтверждающие право владения земельным участком.